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        物業公司將地下室出租 業主如何維權物業公司將地下室出租 業主如何維權

        時間:2019-07-24   作者:沛縣律師整理    閱讀

        某住宅樓建成后,開發商將地下室(人防工程)委托給物業公司管理。物業公司遂將地下室隔成10平方米左右的房間對外出租。由于地下室條件非常簡陋,存在明顯的安全隱患。大批承租人員入住后,人員成分復雜,地下室環境進一步惡化,居民進出地下車庫必須忍受各種異味,并經常與承租人員發生口角。此外,地下室的承租人員可以乘坐電梯上到任何一個樓層,以致經常有不明身份的人敲業主的家門,業主尤其是女性業主晚上甚至不敢輕易出門。業主多次找物業公司協商,要求其停止地下室對外出租,物業公司置之不理,業主聯名提起訴訟。

        《中華人民共和國人民防空法》第二十二條規定:“城市新建民用建筑按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室!背鞘芯用褡≌瑯堑牡叵率覍儆谌嗣穹揽展こ蹋ê喎Q人防工程)的一部分,所謂人防工程,是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑,以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室!吨腥A人民共和國人民防空法》同時規定:“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有(第五條第二款)“建設人民防空工程,應當在保證戰時使用效能的前提下,有利于平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用!保ǖ诙畻l)

        《中華人民共和國人民防空法》規定地下室的使用收益權歸投資者,但回避了地下室的所有權歸屬問題。從所有權取得的角度來看,投資者投入資金,將其物化為房屋與人防工程,其財產形態雖有變化,但財產歸屬于投資者的事實并未發生變化我國《中華人民共和國憲法》第十三條規定:“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家為了公共利益的需要可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償!敝腥A人民共和國物權法》也規定:“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯(第四條);“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”(第四十二條第一款);“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償”(第四十四條)現實中,有的開發商將住宅樓的地下室出售或贈送給業主,也有的保留其產權因此,人防工程作為投資者的合法私有財產,受法律保護,在特定情況下可以由國家征收征用并給予補償本案的地下室是由開發商投資建設,產權歸其所有,其將地下室委托給物業公司經營管理,并無不當。但物業公司在經營管理的過程中不能侵犯業主的合法權益。作為業主在購買房產并入住后,即享有一系列包括人身安全、合理的環境衛生、住宅私密等在內的合法權益而地下室的對外經營將很可能影響到業主權利的正常行使,因而地下室的對外經營應審慎進行,當以不侵犯業主的合法權益為前提。經營者在經營過程中,應當加強管理,采取有效措施封閉對外經營部分與業主住宅的通道,改善公共部位的環境衛生,如果經營過程中侵犯了小區業主的合法權益,則業主有權要求經營者賠禮道歉、恢復原狀、賠償損失。

        被告在經營過程中疏于管理,造成地下室安全隱患,對業主的正常生活和人身財產安全帶來不利影響,侵犯了業主的合法權益。依據《中華人民共和國民法通則》的規定,承擔民事責任的方式有停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失、禮道歉等。被告物業公司應當暫停對外出租地下室,并向業主賠禮道歉,同時進行整改、加強管理、消除安全隱患在經有關部門檢查合格后才能恢復出租。

        法律依據

        《中華人民共和國防空法》第五條:國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。

        《中華人民共和國防空法》第二十條:建設人民防空工程,應當在保證戰時使用效能的前提下,有利于平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用。

        《中華人民共和國人民防空法》第二十二條城市新建民用建筑,按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。

        《中華人民共和國憲法》第十三條:公民的合法的私有財產不受侵犯。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。

        《中華人民共和國物權法》第四條:國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。

        《中華人民共和國物權法》第四十二條:為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

        征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。

        征收單位、個人的房屋及其他不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。

        任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。


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