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        開發商未經業主同意能否將小區會所改為商場

        時間:2019-07-24   作者:沛縣知名律師    閱讀

        南苑小區的開發商在售樓時承諾:在該小區中心位置建一處大型會所,供業主休閑誤樂但該小區的業主入住后發現,該會所正在被開發商改建為商場。業主們紛紛提出抗議,但開發商置之不理,經多次上訪未果后,業主集體提起訴訟,請求判決開發商停止侵權行為。

        本案爭議的焦點是小區會所究竟是屬于業主共有還是歸開發商所有。對于城市居民小區建筑區劃內屬于業主共有的范圍,《中華人民共和國物權法》第七十三條規定:“建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有!

        道路與綠地是為全體業主所必需的公用配套設施,開商應當按照法律規定的標準為小區全體業主保留道路與綠地。因此,在法定標準之內的道路與綠地都屬于全體業主共有,但屬于城鎮公共道路、公共綠地的除外,另外,如果是法定標準之外的綠地,開發商單獨將這一部分賣給私人業主的話,這部分綠地則屬于購買者個人所有。

        建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房為全體業主管理物業和日常生活所必需,保障小區居民有較高的生活水平的物質基礎,必須歸屬于全體業主共有,這樣才能夠保證全體業主的生活質量和共同管理權的實現。小區的業主在購買專有部分的商品房時已經為此付出了對價。所以在權屬上此部分歸小區的業主共同所有!段飿I管理條例》還規定未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業服務用房的用途(第三十八條)

        《中華人民共和國物權法》沒有明確規定小區會所的歸屬問題。從房地產經營的實際情況來看,提供健身、娛樂等服務的會所,絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的,一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有。因此,會所的產權應當由購房合同來明確約定是屬于開發商所有還是業主共有。如果合同沒有約定或約定不明確的,除非開發商能夠證明歸其所有,否則屬于全體業主共有。關于會所產權歸屬的重要證據,就是會所的土地使用權是否計入公攤面積,如果沒有計入整個建筑物的公攤面積的話,則可以認定為歸開發商所有。相反,如果把會所的土地使用權計入業主的公攤面積的話,會所的產權就應當歸全體業主共有南苑小區會所的建筑面積既然計入了業主的公攤面積,業主在購買專有部分建筑物時已經分攤了會所的成本,該會所的產權自然歸屬于全體業主。開發商未經產權所有人同意,擅自改建會所,侵犯了業主的合法權利。根據《中華人民共和國物權法》第七十六條的規定,改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。會所的改建必須經過人數和專有建筑物面積均占三分之二以上的業主的同意,才能實施。

        法律依據

        《中華人民共和國物權法》第七十三條:建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

        《中華人民共和國物權法》第七十六條:改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人三分之二以上的業主同意

        《物業管理條例》第三十八條:未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。


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