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        民事案例

        李某與曹某、楊某房屋買賣合同糾紛案勝訴判決書

        時間:2020-09-29   作者:沛縣律師 段文超  【轉載】       閱讀
        李某與曹某、楊某房屋買賣合同糾紛案勝訴判決書
        摘要
        江蘇省沛縣人民法院民事判決書(2018)蘇0322民初7032號原告:李某,男,1991年7月11日出生,漢族,住沛縣漢城北路。委托訴訟代理人:段文超,江蘇蘇韻律師事務所律師。被告:曹某,男,1990年12月9日出生,漢族,住沛縣大屯鎮。被告:楊某,女,1994年2月5日出生,漢族,住沛縣胡寨鎮。第三人:徐州漢城房地產營銷策劃有限公司,住所地沛縣漢城路漢城國際花苑商鋪19-4-23門面。法定代表人:石亞奇,總經理。原告李某與被告曹某、楊某、第三人徐州漢城房地產營銷策劃有限公司(以下簡稱漢城公司)房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年12月3日立案
        文章內容

        江蘇省沛縣人民法院

        民事判決書

         

        (2018)蘇0322民初7032號

        原告:李某,男,1991年7月11日出生,漢族,住沛縣漢城北路。

        委托訴訟代理人:段文超,江蘇蘇韻律師事務所律師。

        被告:曹某,男,1990年12月9日出生,漢族,住沛縣大屯鎮。

        被告:楊某,女,1994年2月5日出生,漢族,住沛縣胡寨鎮。

        第三人:徐州漢城房地產營銷策劃有限公司,住所地沛縣漢城路漢城國際花苑商鋪19-4-23門面。

        法定代表人:石亞奇,總經理。

        原告李某與被告曹某、楊某、第三人徐州漢城房地產營銷策劃有限公司(以下簡稱漢城公司)房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年12月3日立案后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告李某的委托訴訟代理人段文超,被告曹某、楊某,第三人漢城公司的法定代表人石亞奇到庭參加訴訟。經審理發現有不宜適用簡易程序審理的情形,裁定轉為普通程序,公開開庭進行了審理。原告李某及其委托訴訟代理人段文超,被告曹某,第三人漢城公司的法定代表人石亞奇到庭參加訴訟,被告楊某經本院傳票傳喚,無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

        李某向本院提出訴訟請求:一、判令被告返還原告購房款8萬元并賠償原告違約金18萬元,合計26萬元;二、本案的訴訟費用由被告承擔。事實與理由:2018年6月22日,兩被告作為出售方,原告作為購買方,第三人作為居間方,共同簽訂《房地產買賣合同》,約定原告購買被告房屋一套,并約定了總價款及付款方式,原告于2018年6月22日支付定金5萬元,于2018年6月25日支付3萬元,2018年8月30日,原告準備再支付12萬元時,兩被告卻以家庭出現問題等理由提出房子不賣了,如果賣的話,也得全款支付,并拒絕接收原告支付的12萬元。兩被告明確表示違約,也不退還已支付的8萬元。

        曹某辯稱,當時沒有說房子不賣,只是和原告協商,房子尾款12萬也沒有說不要。給中介說過退給原告8萬元,原告說不同意。同意返還原告8萬元房款。

        楊某辯稱,沒有說房子不賣,是一直協商,12萬元房款沒有說不要,楊某和曹某一直強調,如果原告不要房子,8萬元要退給原告。同意返還原告8萬元房款。

        第三人漢城公司述稱,兩被告說房子賣是全款賣,因為家里原因需要用錢,經第三人協商,原、被告雙方沒有協商好,就起訴了。

        經審理查明:2018年6月22日,楊某、曹某作為出售方(甲方),李某作為購買方(乙方),漢城公司作為居間方(丙方),簽訂《房地產買賣合同》一份,約定乙方購買甲方所有的沛縣愛倫堡小區5號樓1單元601室房屋;2019年12月1日前辦理過戶手續,2018年10月15日前交接房屋;居間服務費6000元,由乙方承擔;在簽訂本協議時,乙方交付給甲方購房定金5萬元,在購房時該定金抵購房款或服務費;違反本協議任何一條款均視為違約,違約方賠償給守約方違約金25萬元,另外賠償給守約方直接和間接經濟損失,違約方另行支付居間方上述約定的服務費;甲、乙雙方約定于2018年8月30日前將首付款20萬元付清甲方,其余35萬元采用銀行按揭方式支付甲方,由于此房暫時不能辦理房產證,暫時無法辦理過戶,甲、乙雙方約定,待小區整體驗收完成,可辦理房產證后7日內辦理產權過戶,如后期不能辦理房產證,甲、乙雙方另行協商,甲方保證在辦理產權過戶前此房無貸款,甲、乙雙方約定首付款暫時先行支付20萬元,剩余5萬元在辦理產權過戶前支付給甲方等。李某已向漢城公司支付中介費6000元。

        2018年6月22日、6月25日,李某分別向曹某轉賬支付5萬元、3萬元,合計8萬元。后楊某、曹某提出要求李某支付全部購房款,2018年8月30日,原、被告雙方在第三人處協調未果。

        截至2018年8月30日,李某建設銀行賬戶內余額為12萬余元。

        2018年9月28日,楊某向李某發出短信,內容為:“你好,李先生,我和曹某作為甲方,與您李某作為乙方簽訂了購房合同,約定8月30日前應該付款25萬元,經多次催告,至今你仍未能按約付款,已經構成嚴重違約,現我與曹某鄭重告知你,解除與你簽訂的購房合同,我們保留向你主張違約責任的權利!崩钅郴貜:“!你自重”。

        庭審中,原、被告雙方明確表示不同意繼續履行涉案房屋買賣合同。

        本院認為,原、被告之間的房屋買賣合同,系當事人真實意思表示,不違反法律、法規的禁止性規定,合法有效,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。

        庭審中,原、被告雙方均明確表示不同意繼續履行涉案房屋買賣合同,兩被告同意返還原告房款8萬元,故對原告要求兩被告返還房款8萬元的訴訟請求,本院予以支持。

        一、關于兩被告是否違約。

        本院認為,根據原告提供的錄像、兩被告的自認、第三人的陳述,可以確認,在原、被告雙方約定的首付款20萬元付款期限屆滿之日2018年8月30日前,被告楊某、曹某曾提出讓原告付清全部房款的要求,雙方由此產生爭執,原告未再支付剩余房款。被告楊某、曹某雖未明確表示拒絕接收剩余首付款12萬元,但亦未明確表示愿意按照原合同履行,且2018年9月28日,楊某向李某發送的短信中,寫明8月30日前李某應付房款25萬元,與房屋買賣合同中首付款暫時先行支付20萬元,剩余5萬元在辦理產權過戶前支付給甲方的約定亦不相符,可以看出,直至2018年9月份,兩被告仍未打算恢復按原合同履行。兩被告的悔約行為,足以使原告相信即便原告按合同約定支付了后期房款12萬元,兩被告也不會按約交付房屋、協助辦理過戶手續,因此,兩被告的行為構成違約,應當承擔違約責任。原告提供的錄像、銀行流水可以證實,原告合同約定的付款時間具備履行能力,并已準備履行,因兩被告悔約,原告未繼續履行并無不當,不存在違約。

        二、關于違約金標準是否過高。

        《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條規定:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失’!北景钢,被告主張原告要求的違約金過高,請求予以減少。原告主張其損失為房價上漲、房款投資收益等損失,應由原告對其實際損失承擔舉證責任,但原告未提供證據證明,亦未明確其具體損失數額,本院對其主張不予采納。鑒于原告已經支付被告8萬元房款,本院支持原告的違約金以8萬元為基數,按銀行貸款利率的1.95倍即年利率8.48%,自208年8月30日起計算至房款實際返還之日止,以原告主張違約金總額18萬元為限。

        綜上,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十四條,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定,判決如下:

        一、被告曹某、楊某于本判決生效后十日內返還原告李某房款80000元并支付違約金(自2018年8月20日起至實際給付之日止,以80000元為基數按每年8.4%計算,以180000元為限);

        二、駁回原告李某其他訴訟請求

        如果未按本判決確定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

        案件受理費1820元,由原告李某負擔1230元,由被告曹某、楊某負擔590元(于本判決生效后十日內付清)。

        如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。

         

         

        審判長  王  欣

        人民陪審員  蔣正勤

        人民陪審員  郝敬立

        二零一九年四月十七日

         

        法官助理  肖  曉

        書記員  鄭陶陶

         


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